住空間お手伝いいたします          
        Architecture Caunceling
白崎建築企画
 0120-854-550
営業時間9:00~19:00

 お気軽にお問い合わせ下さい 
Top特集建築相談注文住宅リノベーション建物・耐震診断マンションコンサルティングNext



 191 土台が破損している
新築工事が4月から始まり棟上げまでになりました
休日に家族で家を視察したところ、隅の柱の下の土台が少し欠けているのに気づきました
ホームページにある写真と同じ状態です

まだ、施工会社に連絡をしてませんが、このまま進めるべきでしょうか
土台を、やり直してもらうか、気にしなくてもいいのか判断はつきません

写真も添付します
どの判断が良いか教えて下さい。
宜しくお願いいたします

写真拝見しました。
写真・住所・氏名等は、相談注意事項(click)により掲載してませんのでご安心して相談して下さい

写真より建物は、在来工法で土台の材質は不明ですが、端部破損が見受けられます。
一般的な施工法と思われ、早急に施工会社に交換してもらうよう話して下さい
今の施工水準にしては雑な工事と言えます。

これからのこともありますので、感情的にならず冷静に施工会社に話してみましょう
遅くなればなるほど交換不可になります。
早めに連絡しましょう。
写真での判断ですので詳しい内容等や、ホールダウン金物や補強・防腐処理等の設置基準は、現地拝見しなければ総合的な判断はできかねますのでご了承ください。

問題ごとがありましたら再度ご連絡下さい

【P.S】特集11木造軸組・2x4工法施工耐震考察(click)の下段に同様な写真があります



 192 住宅ローンの今後の金利について
住宅ローンの金利についてお尋ねさせて頂きます
コロナウイルスによる経済混乱により、今後の住宅ローン金利は上昇しますか
金融機関等や他方面の情報では、米国も将来的に上昇見通しのため住宅新築を先延ばしにしています
金利は、3年変動の予定ですが下がる見込みが多い中で固定金利は上昇しています。
工期の遅れも心配です

勤め先は、リモート勤務もあり不安はないのですが、金利上昇により変動金利を固定金利にするか、
金利優遇などの銀行を眺め、金利動向を常にチェックしています
混乱状態では、家を持つべきではないのだろうか。
金利の動向がいまいち読めない。

補助金なども住宅もこれからありそうですぐに金利上昇とも思えません。
建てる時期に迷いがあります。

2021年以降の住宅ローン金利や不動産価格は変わるとお考えですか
建築士さんのご意見を伺わせて下さい
宜しくお願いいたします。



コロナの中、3月に住宅ローンの固定金利が上がり変動金利が下がったことで迷ったのではとメール内容から推測します

実際、3月に長期金利が上がり固定金利は上昇しましたが現状は少し下がり気味ですね
連動する基準金利が異なるため、どちらかが上昇下降することもありえます。
コロナ禍の中で、景気等の心配が増え新築を控える傾向もお聞きします。

住宅ローンは長いスパンでの借り入れになるため大局的に考えなければなりません。
1~2年での金利は、突如の高いインフレ等のことがなければ大きく変わることは考え難く、固定・変動両方共、平行か少し下がる傾向で、不動産価格も一時的には下がると考えるのが一般的であり、長スパン間に世界の経済が何も起こらない事はありえません。現況は国の助成・減税等は増える方向ですね。
現にEU諸国は消費税の減税になり、日本はまだわかりませんが2021年以降住宅も何かしらの措置はあると思われます。
すでにローン減税延長の話も聞きます。

2007年リーマンショック以降の変動金利でも上昇傾向がなく、住宅ローンを変動金利で活用される方が増加しています。世界的に金利低水準のままで、金利面では90年代に比べ購入しやすい状況であり、しばらくは続くと思われます。
銀行により特割等による金利差も今後大きくなるが、審査は厳格になりつつあります。固定では、フラット35S等をお薦めしますが、事業計画・形態により変わり、今後も多様なローン形態ができてくると考えます。

建てる能力のある方々は、ローン金利もありますが、住まわれる人の気持ち・思いを優先させる事でしょう。
上記、1~2年での金利差は、月額で借入額や年数で異なりますが数百円~数千円の差となり長期ローンでお考えでしたら目先の0.数%よりは、経済状況の見通し・家族環境・施工状況を優先する方が判断は鈍らなくなるかもしれません。

建築施工は、ゼネコン等の大手企業が自粛ストップするなどありますが、住宅建築は施工自粛は少なく、備品工事(キッチン・ユニットバス・化粧台等)は卸業者仕入ができずに工期が遅れることは工務店により増加傾向と言えます。

安い買い物ではないので、ご家族と十分話し合ってご決断されてはいかがでしょうか
詳細的な事は電話等で承っています。お気軽にご連絡下さい。



 193 コロナ禍による換気基準は変わるか
(前文:略)
新型コロナウイルス関連のニュースを毎日目にします
過敏になりすぎているかもしれませんが、自粛していますとSNSの使用も多くなり部屋のことが気になり換気に注意するようになりました。特に家族が外出して帰った時には神経を使います。

知人が看護婦をしている勤務先の病院では感染対策は万全に行っていたそうですがクラスターが発生してしまいました。
幸いにも知人は感染していませんでしたがそのような話を聞くと、よりいっそう不安になります。
(中略:病院内の話)

私は、自宅にいることがほとんどのため、家にいれば何も起こらないと思われるのですが、密室でのクラスター感染のニュースを聞くと、トイレ・お風呂は大丈夫だろうか?部屋ごとの密室状況も今では気になります。
住宅と病院では環境が違いますが、自宅に来客の場合などの対策もいろいろと気になります。

自宅は24時間換気を取り付けていますが換気機能しているのかわからず、朝・昼・夕3度窓の自然換気を各部屋ごとにしています。SNS上の厚生省などの換気対策も行っています。エアコンは一時的に使い換気優先の毎日を送っています。

密室とはどのような部屋なのでしょうか?
病院、繁華街など感染は多くありますが、人の目に見えないものに対応するには難題ですがご教授お願いいたします


ご自宅は一般住宅ですね。
(建物用途の確認です)
24時間換気を取り付けているのは築10年以内と思われます。

見えない敵に対する対策は、うかつにこうあるべきとは言えませんが脅威を感じ必然的に意識対策することになりますね

建物換気に必要な居室面積の1/20以上と排煙規定の1/50以上(天井から0.8m有効)の外気開口有効面積(窓)が基準法上にあり、以下の居室を換気・排煙上の無窓の居室(密室)といいます。
その他に採光・避難・耐火・内装・道路規定を含む無窓の居室や特殊建築物など用途により有効換気量があり、規模(居室の体積:高さ等)や収容人数・火気施設・特定用途ではCO.CO2濃度の規定等もあります
換気基準には、規模・用途により建築基準法・建築物衛生法(ビル法)・労働安全衛生法・省エネ法・設備における日本工業規格等の規定が含まれることになります。

8畳間で、窓換気有効面積は、方開き窓を例にすると(FIX・開き併用ペア樹脂サッシ:寒冷地一般、窓面積1/2換気有効)天井高2.4m窓設置高2.0mとすると、巾0.6mx高さ1.2m居室内に二つの方開き窓を設けることで、床面積1/20の換気面積が確保されます。

住宅基準は、居室の窓の換気有効面積はクリアーしている場合が多く、24時間換気は平成15年(03年)のシックハウス改正基準法により居室の換気回数0.5回/h以上の(1時間に居室の体積の半分の換気量)機械換気が義務づけられています。一種換気(強制吸排気)か三種(自然吸入強制排気)の換気設備が取り付けています。
シックハウスによる建材に含まれている有害物質ホルムアルデビド等の発散量の除去のため制定されました。
トイレ、浴室は居室と見なされる時とない場合がありますが、強制排気の換気扇は通常付いていますので、窓からの吸気と強制排気に心掛けましょう。

住宅では、ほぼ窓換気有効面積と24時間換気回数0.5回/h以上規定(有効換気量)で上記、基準値は超える事になります。
24時間換気は、換気されているのかわからず使用してない方も多いですが、最低限必ず常時活用することです。
換気機能も付いているエアコンもありますが、自然換気を行うことの方が先決です。

換気を行うことは、空気中の感染濃度を薄くするとになります。
20年1月、中国
南部・広州のレストランで店内換気が悪く、同席していない家族がエアコンの風が通る場所の位置で感染した。このことから、飛沫防止2m距離が推奨されエアコンの気流で4.5m離れた客に気流感染も起こりえる事例となり、密室状態の夏場のエアコン使用には、密封気流にせず自然吸排気をこまめに行うことが必要です。

有効換気量とは、青年男子が吸気中の二酸化炭素の濃度を人体が放出する汚染空気の濃度は20㎥/h換気量が必要の指標(1時間に一人あたり最低20㎥の換気量・ビル管理法(衛生)では30)があり、専有面積・必要換気回数・発熱量・収容人数等を含む計算式があります。
特殊建築物や火気使用室は規模や必要収容人数(一人あたりの専有面積)・用途により有効換気量の設定基準が高くなり、空気調和設備・機械設備の設置規模が決まります。
特殊建築物・収容人数が多い建築物(事務所・飲食店含む)等の換気試算の考察は、長文となり割愛致します。
海外も同程度の規定であり、日本が低い基準ではありません。

数的なことは実感がわかないですが、これらの事を考えますと、ご自宅が一番安心であることは明確です。
厚生労働省推奨 換気回数を毎時2回以上、30分に1回以上数分程度窓を全開にする。(24時間換気の4倍)
空気の流れを作るため、複数の窓がある場合二方向の壁の窓を開放すること。窓が一つしかない場合ドアを開けること
厚生労働省:新型コロナ対策Q&A(Click)

建物の基準が変わる事はウイルスを熟知しなければなりません。
平成15年度(03年)のシックハウスによる法規改正もありましたが、今後、ウイルスが建物に与える影響が解明できなければ、話にもなりません。今まで、ウイルスによる建築基準の改正はありませんが、コロナウイルスにはまだ未知性があり風邪等によるウイルスとは異なるものと、現況は認識しなければなりません。

換気以外での対策を施すことが先決であり3密・接触を避ける・飛沫防止・衛生管理(マスク・除菌等)が中心となり、換気設備・除菌効果(光触媒)等の改良も増え収容人数が多く機械換気にたよる用途建物の換気基準は、小飲食店や事務所・工場等も、密室クラスター検証後に、改正余地が今後多分にあることになると思われます。


【P.S】
スペイン風邪(1918~20年)等、人が今までウイルスに負けた事はありません。
むしろ共存しながら人体も進化し続けています。人体に影響を及ぼすウイルスは、後に免疫により消滅することが歴史が証明しています。情報量の違う時代に、終息が長引くとは思えません。的確な情報を得るよう心掛けましょう。
マスクを配るのであれば、PCR検査の無料実施を望みますが検査の信憑性もあり、各個人で免疫力を高める努力を行うことが大事と思われます。もう少しの辛抱が必要と個人的には解釈してい
ます



 194 法定耐用年数について


御社ホームページにて、建物の耐用年数について掲載していましたが
建物の耐用年数、木造22年・RC造47年・鉄骨33年の根拠がわかりません
過去RC造で70年であることも知っていましたが
融資に非常に不利になり、銀行融資査定で築25年の建物評価がなく土地だけとなり
融資額が予定の半額以下の査定の経験もあります
(中略)
建物の耐用年数の根拠はどこにあるのでしょうか
会計士から、政策上であり根拠はないといわれ納得はしていません

よろしくお願いいたします


既存住宅活性化一考察の特集14を読まれた方ですね

この中で、耐用年数について国土交通省の戸建査定マニュアルについて掲載しました
あくまで国の指針のため、民間で融資額が変わるのはケースバイケースですね

耐用年数とは、ご存じのように法定耐用年数の事をいいますが、年数の決定は私も会計士でないため詳細はわからないのですが、建物を、防水・床・外装・窓・構造体を会計上の各耐用年数から各償却費を割り合計すると年数換算となると聞いておりますが、耐用年数が短くなるのも、償却試算が変更されるからと思われます。
税制上のことなのに本来建物評価には何も関係がないのですが、お金と建物評価として国際会計基準(IFRS)もあり建物減価償却として一般的に融資等の査定評価に法定耐用年数が多く活用されています。

国の指針も建物の評価を変えようと試みますが、銀行融資では、建物の住宅劣化等級(住宅表示制度)の取得等があれば建物評価も高くなり、 融資も借り入れ限度が多く長くなる傾向は見受けられます。
新築時は劣化等級取得に融資にも利点があるが、中古住宅はリフォ-ムも必要になる場合もあり一概に損得勘定で劣化等級を取得か必ず利点になるとは言えません。

日本は欧米と異なり、建物評価は低い傾向ではあります。
近年の建物は、様々な等級や規制もあり、2極化が顕著になり、建物の詳細検査による評価等により法定耐用年数だけに限らず建物評価も少しは変わりつつあると考えます。

【P.S】
メール内容から、ご職業はわかりませんが不動産関係の方ですか?
詳細は電話にてお願いいたします。
劣化等級等の申請等も承っております。



 195 屋根見積もり内容がわからない


【電話にて】
築30年以上になる木造賃貸マンション
屋根工事の見積もりを某建築会社に依頼し見積書の内容についての相談です
以前に屋根の塗装工事をしている
今回は屋根を直したい。
工事内容は断熱を含めた板金工事の見積もりのようである
見積もり書で、材料費に明確な商品名もなく40万円の見積もりがあり総額100万円を超す工事見積もりとなり、ダクト屋根面積が100㎡を満たない。
以前塗装工事を20万以下で行い、今回は高い見積もりに感じ、正しい見積もりなのか教えて下さい


【電話にて説明・回答】
年配の女性の方からの電話です

お付き合いしてる業者に見積もり依頼をし、以前の塗装工事が少額であったため今回の見積もりが高いと感じたようです

電話での回答では屋根材を取り替えることは確認できましたが、どのような工事をするかは詳細にはわからずじまいでしたが、材料費の話になり通常の板金工事を行うのでなく、おそらく断熱を含めた屋根材を使用し、屋根等の木下地や躯体(構造体)は現状のままで行う工事と思われます。

板金工事のみであれば100万円は高いと思われるが、使用する屋根材や足場等、現地拝見などしなければ適切な判断はできませんが、一度詳しく業者さんに材料等を詳細にお聞きになったほうが良いのではと回答

以前塗装工事は安価で済んだのに見積もり単価があまり理解できない様子で、塗装工事でもアクリル塗装と樹脂系(シリコン等)塗装では2倍の単価になることを説明。通常アクリル塗装と異なり樹脂系長持ちするが、一度安価な屋根塗装をすると、10年後には劣化もし再度塗装しなければならない場合もありますと説明。
樹脂系もしかり、アクリルよりは耐用年数は長いが、塗装そのものに限界もあり施工不備も含め何十年も保つ物ではないと説明

屋根材がどのような材料か又は工事内容の把握が電話では答えがでず、業者さんに一度詳しい説明を聞いてから問題があったら再度ご連絡下さいと説明で終了

【P.S】
屋根の断熱を施していない築年数の経つ建物は多くあり、積雪のある北海道は、すがもり結露の原因となります。
特に昭和56年以前の建物は、耐震・省エネ化(断熱化)の必要性は高くあります
外壁工事・屋根工事は耐候年数が必要視されます。安易に劣化しやすい塗装工事は避けた方が良いでしょう。
近年の外壁も耐候年数が長くなりましたが、少し単価は高く施工法にもよるが、外壁では、現状ではタイル(特に乾式)が最も長持ちし欧米でも資産価値が高くなりやすい



 196 在来2x4工法耐震性の高いのは?


【電話にて】
ホームページ特集11(在来・ツーバイ工法耐震考察)にて、在来工法とツーバイ工法のどちらがよいのか?相談です

建物の工法について、色々な話を聞いているうち御社のホームページを読み、今の住宅は耐震等級3ならば在来工法もツーバイ工法も耐震的に違いはないのか?
某ハウスメーカーなどでの、耐震検査による試験結果などを見かけますが、ツーバイ工法と在来工法での工法の違いがわからず、はっきりとした決着を決めたい。


【電話にて説明・回答】
少し慌ててる様子で唐突に早口に質問されました。

耐震等級3なら在来工法もツーバイ工法も同じですか?の質問には、立地条件・施工状況・プランニング等で変わるため、一概に工法違いによる等級3の耐震性の差があるとは言えないと説明

立地・同建物条件中で、比較する場合はどちらが耐震性があるのかの質問に、工法そのものだけで考えると、工法特性があり地震の規模や地震動により耐震性の強弱はありえます。過去の例からは、震度の高い地震はツーバイ工法の方か総体的に強いとされましたが、現況の在来工法の建物でも基準改正等や変形在来工法等により、耐震性も高くなっています。

はっきりどちらか良いのか決着を付けたいと言われまして、在来工法を一から説明しようとしましたが、今仕事が忙しいため後日また連絡しますで終了

【P.S】
このような電話はたまに来るため、あまりホームページには載せないのですが、今回は事例として掲載致します。
現況の建物の耐震等級は新築の場合、数的には4~5の等級にあたる物件も数多くあります。
等級3は一つの数的目安であって、等級がすべてではありません。
ツーバイ工法は特集11にも掲載してますが設計的(思考)には工法理念に説得力があるが、在来工法は日本古来から、柱の
傾斜復元力(柱そのもの力)を頼ることが強く、総じて上からの荷重考が高く水平(横)応力に弱い。
現在の在来工法は、弱点を克服する工法になり耐震的には向上したと言えます。

プランニングではツーバイ工法の方が規制があり自由度は限定されます
日本に在来工法が70%以上であるのは、経験値と安価にしやすい利点があり、併用構造体も多種にあります。
木造の多種変形構造体の国はなく、一つの文化でもあります。

現況は、CLT工法のように積層集成材の壁による木造のRC造(壁式鉄筋コンクリート造)的発想が欧州から輸入され、今後価格帯が在来工法に近づくのであれば住宅規模でも活用されますが、多湿国の日本に壁面積層集成材が合うかは今後の経験値次第とも思われます。時代ごとに木造住宅の変化があり、すべての工法は、数十年前より耐震化傾向であり(躯体強度を上げる)、住宅購入には何を重要視・優先することで、工法選択も変わります。
耐震・省エネ・デザインどれも施主の重視により価格帯も変わり、すべてを補うには極端な話では坪100万以上にもなり一概に工法の違いだけで耐震性能が大幅に下がることは、今の時代では、ローコスト住宅による躯体不備や手抜き工事・無謀なプランが大半であると思われます。





2021年特集17 -1,2 新特集、温暖化・脱炭素について考察しています

17-1
 温暖化経緯/相関関係/放射強制力/電力/世界削減比較等
温暖化・脱炭素社会について(1)Click

17-2
 グリーン成長戦略/ゼロカーボン経済・金融/カーボンプライシング/温暖化原因等
温暖化・脱炭素社会について(2)Click








                INDEX NEXT
TOP QandA 176-190 BACK
白崎建築企画有限会社
〒062-0033
札幌市豊平区西岡3条10丁目13-28
TEL011-854-9331 FAX011-854-9323
建築業許可(般)石15977号
建築士事務所北海道知事(石)3744号
0120-854-550
サイトマップアクセスマップ会社概要プライバシーポリシー
Copyright Shiraken All Right Reserved