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白崎建築企画
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  165           建物解体後の税金について
素朴な質問です。
建物を解体した場合、市役所に提出するのですか
ほっておくと建物があるままの固定資産税なのですか
土地の固定資産税がどの位高くなりますか



固定資産税は、毎年1月1日現在を基準日として課税とになりますので、解体した年の翌年から税額変わりますね。建物を解体すると、建物滅失登記が必要となり申請済でしたら法務局から各市役所(区役所)に通達されます。
滅失登記を申請しない場合でも、区役所地区担当(数名)により12月まで現地調査をしています
税額については、建物・土地規模や用途によっても差額ができます。
小規模宅地特別減税で建物がある場合土地は宅地で1/6の軽減(実質は都市計画税と合わせると1/3位の軽減です)ですが、更地になれば建物規模により差があり、小規模の建物・土地であれば、解体後は多少固定資産税が高くなると考えたほうが良いと思われます。

最近、固定資産税の課税標準額の誤りが問題になりつつあります。
詳しくお持ちの納税通知書の内容を区役所やネットなどでの評価額の考察も必要と思われます。




  166           解体・土地固定資産税・空き屋対策について(2)
ご返答ありがとうございます。
(中略)
建物は築32年の木造で、140㎡ほどあります
土地は、225㎡で、区役所にも確認しましたらやはり増額になりました。
まだ解体はしていません。
駐車場や土地の有効活用も考えています。
建物に居住してる者はいませんので空き家状態です
空き家の法律について、区役所にも聞いて見ましたがあまり詳しくないため解体したら登記して下さいとの回答でした。
空き家についての法律についてお聞きしたいのですが、詳しく解らない。
このまま、空き家にしても大丈夫ですか
よろしくお願い致します。



空き家の状態にもよりますね?
空き家対策特別措置法のことですか?
この法律は27年施行しましたが、まだあまり動きがないのが実体ですね。
よほど老朽化かごみ屋敷、地域に迷惑な建物などは自治体が動きますが、この法律も解体してないからすぐに撤去とはならず、各自治体により、空き家マップができつつあると聞きますが特定空き家と認められた建物ですので慌てることはないと思われますよ。

今後、法的には厳しくなると考えますが、土地をお持ちでしたら資金の許す範囲で有効活用も考えたほうが利得かもしれませんね?
(メールでは細かな内容まで把握できませんので、できましたら電話にてご相談して下さい)



  167           断熱について(4
断熱についての特集を読ませていだだきました
(中略)
今の住宅の断熱材の性能は上がっています
寒い地方での住宅の200㎜断熱は必要ですか
断熱材グラスウールの熱伝導率は100㎜でも断熱等級4はできません
外側に25㎜のポリエチレンが必要です。
100㎜はウレタンフォームなどではグラスウールの価格が3倍です
建物価格から200㎜の壁厚は合理的でないと思いますが、設備の向上により100㎜でも200㎜に相当する性能ができるるのではないかと思えます
真空断熱はその後どうですか?寒冷地ではまだ見受けられません

壁厚を厚くする工法の木造はどうですか
200㎜断熱や外断熱は充填断熱より不合理で外壁面での木造独自の動きが起こりやすいと思うのですがいかがでしょうか?
北方地域の寒暖差には200㎜の断熱は必然なのでしようか
断熱と結露の関係は工法的にどう解消してるのでしょうか
建築を志す者として寒地住宅の断熱や結露について実戦的なことを教えて下さい
よろしくお願い致します


北海道は、1950年代中半から壁に30mmの断熱を入れたのが始まりです
その後は寒さはしのげても結露の問題が起こりました。独自の気候帯による窓による表面と壁内部結露の問題です。
断熱自体の熱伝導率が低ければすべて快適とはならず、結露については、1980年代前半位までは壁内結露による木材の腐蝕が寒冷地で起こり試行錯誤、通気層と壁内外の防水紙(タイペック・外側)(透湿性)・ハイゼックシート・内側(半透湿性又は防湿性)(市販名)を用いる工法となりました。

RC造より熱容量が小さい木造の内部結露は、近年の施工法で内断熱も木材が腐ることはほぼないと私的には考えます。日中の温・湿度差がある地域には内外熱抵抗比の違いにより断熱基準が変わると、適材適所に微妙な工法変化はありえますが、木造ではどの工法でも防湿紙の役割が内部結露防止策として現況は不可欠です。(内断熱は気流止め・土台・胴差周りのシート張りが必要)又、通気層は、壁内からの湿気を外部に逃がすと共に、外壁密封状態による外壁裏面からの結露防止にもなり木造寒冷地の必須工法とは言えます。
(詳細:メールにては長文になるため簡略させて頂きます)

木造は、RC造に比べ外断熱にした方が良いとは限らず、外断熱は木造躯体内部に優しいという表現が適切と思えます。(壁内、高温の均一化:詳細:略)
内部結露防止論は、建物躯体内部が緩やかな温・湿度差にする事(飽和水蒸気量をなくす)・壁内を一定の高温度を維持する事・内部からの湿気を通気層に逃がす事が木造では一般的な考え方です。
(壁内内部から湿気を逃がすことが難しい。又、逃がさない理論もあります。本来は外断熱でも必要なはずです:夏型結露問題:合板結露:詳細は長文のため簡略)

200mm断熱も、100mm内断熱よりは外断熱ほどでないが躯体内部には優しい。
壁面外に断熱を入れるため、柱材x2になるため柱材と付随材の接合が安易だと外壁面の、木材の乾燥よる曲がり・反率が高くなり外壁劣化が起こりやすい。外断熱も同様ですね。
OOさんの言うとうり、合理性はないと私も感じます。
内断熱100mmの断熱性能を上げるには、プラスチック系断熱材や吹付断熱は、グラスウールに比べ透湿性が低く内部からの湿気を逃がす原則からは内部結露を起こしやすい。グラスウールの経年劣化も指摘されますが、施工法により改善は可能と思われます。(欠損不良の改善)
現状では、寒冷地の内断熱ではグラスウール高密度が最適と私的には判断します。
(内外併用断熱も同様ですが、併用の場合は外面は特に欠損不良が起こらない断熱材を使用:断熱基準4は寒冷地では内断熱グラスウール100mm使用の場合外併用になります:内外併用住宅も増加傾向で内断熱の厚みを薄くし半外断熱工法も微増)
壁耐力は、木造では構造用合板・筋交・内壁石膏ボードによって壁量倍率が決まりますが、構造用合板は透湿抵抗が高い。
本来はダイライト等(高分子透湿のある)壁材が必要だが材質強度が弱い。
構造用合板の改良は、内部結露的には今後必要かもしれませんね。
外装材も種別により通気層の中で夏型結露防止(外壁ヒートテック)のためには改良が必要。

木造壁内を考察すると、どの工法でも理屈では多少の矛盾は生じます。
資材や工法開発等の期待もありますが、試験・材料数字により木造建設費が高騰する事にも問題点はあると思えます。

真空断熱材は、まだ卸売(流通)の域までなりませんね。(簡易ボードは温暖地域で販売はあります)
家電からの開発でメーカー等で実験住宅をしていますが、一番のネックは耐久性の寿命ですね。
(家電は10年前後・住宅は30年は必要)まだ先と私的には考えます。
冷蔵庫が内部結露してる話は聞かない。
改良により建築にも活用できるのではと考えてしまいますね

30年後には、建築も3Dプリンターの時代になるかもしれませんね。合理性があっても建築業がなくなることはありません。新築は多少減少してますが建築業者(新築以外でも)は増えているのが現状です。心配しないで、建築を志して下さい。

(内部結露の観点の断熱工法についての考察で、工法別熱損失や断熱性能による比較ではありません。長文のため再度メールにて承ります)



  168           クロスの亀裂・目違い(1
新築住宅を購入して3年目です
施工担当者に、2年目にクロスの補修をして一冬過ぎ木材の乾燥が納まりますから問題ないですと言われました。3年目同じカ所でひび割れが起こり、その後担当者がコーキング処理をして帰りました。冬期の暖房温度と24時間換気の活用について言われ各部屋の温度差をなくすように
指示していただきました。
ですが、どうも納得しない。
その後、同じ場所で亀裂まで行かないですが筋ができているみたいです。
クロスの補修数年はあると聞くのですが、新築3年目なのに何カ所もあるのでしようか?
(中略)
ご相談よろしくお願い致します



クロスの目違い・亀裂ですね。
表面上のクロス・プラスターボード(下地:石膏ボード)によるものか、建物本体なのかメールでの判断は差し控えます。
できましたら、写真・図面等を送って下さい(PDF・JPG・xls・doc等)
よろしくお願い致します




  169           クロスの亀裂・ 目違い(2)
写真・平面図・相談内容について届きました。
(平面図から)
建物伏図(梁図)木材の仕様(材質)がないため、大まかな検証ですが平面図からの凹凸がなく、外壁や内装材の仕様に問題点はあるとは思えません
伏図があれば、荷重の流れが解り建物躯体も関係があるか判断はできます。
(写真から)
2階2カ所からのひび割れ、段差が数ミリ見受けられまね。
クロス品質・クロスパテの不良・下地材プラスターボードの施工不良が原因の可能性あり。
躯体構造材・下地材の乾燥と共にクロス自体の品質も伸縮対応できない状態と判断
構造体の乾燥状況の把握は写真では不可能
(処置)
施工店に、何度も同様な手直があるのであれば、クロス・パテをはがし下地材目地部分にメッシュテープ材(グラスファイバー)を入れて、目違いはサンダーで平滑にし、再度パテ・クロスを貼ると直ります。
(補足)
構造材の詳細材質・クロスの品番・パテ品質などが解らず、明確な回答は現地調査をしなければなりませんが、写真での判断では、下地材(石膏ボード)の目地にメッシュ材を入れることにより伸縮作用に持ちこたえる事が可能です。一般的にクロスは塩化ビニール主原料ですと、夏場が伸び冬場に縮む性質があります。
室内の夏期・冬期の温・湿度差 により価格体の安いクロスの場合はひび割れが起こりやすい。
建物の荷重的要素(建物本体)による目違いはOOさん場合写真からは判断しづらく、何度か補修してもひび割れカ所が増えるのであれば、他に原因があるかもしれませんが、現状の判断では木材・下地材の乾燥とクロスの伸縮作用によって起こるものと思われます。




  170           耐震について(4)
はじめまして
耐震についてお尋ねいたします。
1981年以降の住宅が新耐震と思うのですが、熊本地震のときは2000年が新耐震と00新聞で掲載されていました。どちらが正しいのですか?
どのように変わったのか教えて下さい

よろしくお願い致します


1981年以降の建築基準法・施行令改正が新耐震基準です。
耐震診断では、基本的に1981年以前の建物となります
1978年宮城沖地震があり、同年改正案、81年施行。
前耐震基準は水平力(地震力)の改正、建物重量約20%の水平力に対する応力計算で、関東大震災の地震被害に基づいています。現行で気象庁震度5程度の損傷を想定

後耐震基準も同様に水平力(地震力)の応力計算ですが、大地震想定の場合二次設計として、小・中規模建物は前応力計算のままでよいが、規模により建物の靱性・崩壊を規定に入れて大地震想定に損傷がねばり強さを考慮した構造設計になります。(保有水平耐力・剛性率・偏心率・2000年限界耐力度)

住宅は、壁量・軸組の種類倍率(筋交い)・面材倍率・金物基準・無筋基礎の廃止等です。
(当時は、住宅規定は詳細になくハウスメーカーは公庫:木造住宅仕様書等を使用)
1981年改正により軸組工法が一つの施工の基準にもなり、阪神大地震の建物被害状況から新耐震基準となりました。

2000年は、さらに壁量規定・壁量充足率(簡易偏心率)・筋交・柱端部金物規定・基礎基準等1981年の改正強化となり、品確法により耐震等級性ができました。

地震後改正になるため、数年後、耐震基準が変わるかもしれませんね。

耐震について軸組木造の場合の特集を掲載しますので参考にして下さい



  171           2階建を3階建に増築の可能性
現在築年数33年の一戸建てに住んでいます
数年先には、増築したいと思っています
今は2階建てなのですが、3階建てにしたいと考えています
私は建築の方はまったくわかりませんが、建築基準などで階数を増やすことは可能ですか

よろしくお願い致します



築33年木造と思われますが、現況の住宅を診断をしてからになります。

敷地面積・建物の規模㎡・現在の建物写真・確認申請時(建築時の図面)等と増築規模がわかりましたら可能かどうか判断はできますが、2階建てを3階建て増築の場合、制限と構造的問題があると思われます。
費用も規模により、補強で済まない場合が考えられメール内容からの判断は差し控えます
再度上記内容を明確に送って下さい。(PDF.ZIP・JPG等5MB位に分けて添付ファイルを送って下さい)
よろしくお願い致します。



  172           耐震について 5
はじめまして
住んでいる地盤や耐震に対しての参考になりました。
地震被害による検証などは、御社で掲載なされないのですか。
できましたら、検証事例などの内容も知りたいのですがどうでしょうか


次回の特集にて、木造軸組、2x4工法の施工的耐震比較、CLT工法についてを予定しています
その中で、被害の検証の一部を掲載予定にします。(実質の検証でない場合もあります)
わかりやすく掲載予定ですが、ご質問等もありましたら電話でも承っております
よろしくお願い致します。



  173           図面と違っている
注文住宅を建築中です。
建築中の現場が図面と違っていることで相談いたします
先日現場に行ってみると、図面上に収納スペースを設けるのになくなっていました。
そのことについて、工務店に問い合わせると設計上どうしても造れないと言われました
少しでも収納を多く造りたいと思っていたので、どうしても納得がいきません
設計の打ち合わせ時点で伝えてほしかったと言うと、工務店は謝るばかりでこちらも困ります
(中略)
その他小さいミスもあり、OOOへの信頼もなくなっています。
今、工事は中断しています。
これからどのような対応をしていけば良いのでしょうか教えて下さい。


打ち合わせのミスは、営業、設計、監理による人の分業性は、有り得ることですね。
図面との違いが面積に関係するものであれば、大きな問題となりますが、建物内部収納部分ですので面積等の変更はなさそうですね。
設計上造れないのであれば、構造上に支障があるとも考えられますが、メール内容からは特定はできません。
収納でしたら、おそらく多少の支障があっても補強等できるのではと推測はしますが、もう一度OOOさんの各担当者全員を集めてに詳しく話し合ってはいかがでしようか。



  174          第三種換気について
【電話にて】

築3~5年
3度の住宅建築を経験している。
今度はOOO地域に土地を110坪あり計画中でもある。
現在の住宅にクレームがあり、第三種換気を使用(一種でない、全室熱交換換気ではない:詳細は把握できず)
1階(天井上)スペースにダクト(配管)があり、ブローイング(断熱材)をいれている
換気の排出口からブローイング(断熱材)が噴出し部屋内に断熱材が充満した。
業者手配と工務店と話をし現況はブローイングを抜いてダクト内の清掃をして解決はしました。
換気工法に問題はないのか?
新築時に換気工法施工でのお薦めは?
(以下電話でのご質問のため割愛)


【電話にて説明・回答】

三度の住宅をお建てになり、色々な事があったと察します。
図面、現地を拝見しなければ判断はできませんが、1階~2階の懐階高の差は普通30cm~40cmあり寒冷地でも、下屋(2階がない1階屋根)の場合ブローイング(断熱材)を入れるが、2階がある1階天井上はブローイングは入れないのが一般的です。
工務店や地域より施工方法も変わりますが、木造特に2x4工法等は2階からの音の遮音的要素が多く、1階天井懐のブローイングは不合理であり暖気の遮断にもなり温度差を生み寒暖差のある地域では部屋ごとの結露にもつながる。
玄関・風呂等の熱を逃がしやすい箇所での天井断熱は必要ですが、部屋の直下は必要とされていません。
遮音効果ならば、遮音シートや天井上を音の伝わりづらい構造にして音を和らげることは可能ですが、断熱本来は、魔法瓶のように建物の床・外皮屋根を包むことが基本です。

換気は、寒冷地の24時間換気システム(第一種換気・強制吸排気)は必要ですが、安価にするため(第三種換気・自然換気強制排気)にする場合が多く、日本の換気システムは天井懐にダクトは、一種の場合換気口が吸気になりブローイングを吸い上げることもありえる。お電話では3種換気と言っていましたがおそらく1種換気と思われます。
ブローイングが部屋に充満するほどですから、ダクトの損傷があったと思われます。
海外の住宅換気吸気ダクトはスペースを確保し1階天井上にあまりもうけない、ダクトを
鋼板製で直列が多い。掃除のしやすさ老朽化も考慮しているが、日本の住宅ダクト管は曲がりや安価のためアルミ性・塩ビ管を多く使う。
三種換気の吸気(自然吸気?)は、部屋まで断熱材が充満するとは思えないが、一種の熱交換型の古いダクト管にはあり得ると話とお聞きしていました。
いままで断熱材が部屋を充満する経験は私はしてませんが、今後寒冷地でも換気システムは3種換気の変形型(デマンド換気:換気量の自動調節)が今後コストを含め主流になるのではと思えます。
(中略)
最後に、四度目新築のご計画話をして終了



  175           在来工法、筋交・合板の耐力差
在来工法の耐震について論述されていましたが、質問がありご回答をしてください
在来工法の筋交いの有効性が少なく構造用合板を使用する方が耐震性が上がる理由はどうしてでしょうか。
筋交いや合板の倍率設定の理由について建築基準法上1.5倍と2.5倍の差は耐震にはどのように違いができたのでしょうか?そもそも、倍率の差がどのようにできたのか知りたくご回答をお願い致します
建築見習者000より


建築基準法上の壁倍率(躯体下地材基準法46条)は主に新築時に壁量計算に使用することであり、実質の建物強度とは異なります。
本来は躯体壁量(内装材含む)+外壁強度と建物の荷重が水平力に耐えうる許容せん断力となり、躯体壁量だけでなく外壁の強度も重要になります。建物の診断には躯体壁量だけでなく、壁基準耐力を用い外壁・躯体下地材・石膏ボートによる壁量計算になります。
詳細は長くなりそうですので時間のあるときに特集で掲載します。

筋交30x90の1.5倍と構造用合板の2.5倍の違いは、1倍が1.96kN
/m(≒200kg)x1.5=2.94kN/mとx2.5倍=4.9kN/m数字上は構造用合板が高いですが、倍率決定は現基準法は軸組工法昭和56年告示1100号から筋交い、合板はその後に改正認定となっています。昭和56年(1981年)前は筋交い45x90は3倍でしたが以降から現行は2倍に下がっています。筋交いの強度不足、金物補強も1981年の新耐震法の改正で現在に至っています。
工法選択には、躯体壁倍率だけを重視する比較は安易にしないほうが良いと思われます。

簡易的に説明すると、短期許容せん断力の算定で壁量倍率を決定しています。降伏耐力・終局耐力・最大耐力・特定変形時(1/120rad 等)の4つの耐力を3体以上基準の試験体による結果に、ばらつき係数を乗じ算出した値の最も小さい値を係数として、せん断力決定をし倍率化しています。あまりピンとこないですが、試験体基準も変わることもあります。
今後の大きな倍率変化はないですが、新工法認定や特殊合板等の追加改正は多少なりともあると思われます。




  176           築2年の住宅
【電話にて】

築後2年経過しています
1年目と2年目の冬に、雪が降る時期にミシミシと音が鳴ります
たまにズンと音が鳴り、何か小さい地震のような響きが起こり
屋根の音(ダクト屋根・陸屋根のようです)でなく2階の壁から鳴るみたいです

木造2階建て一部(基礎RC造)
4LDK・4人家族、施工 工務店 木造在来工法

工務店に連絡して、1年点検をして2-3年で音はしなくなる木材乾燥状況にあることと説明
今年の春から秋にかけては音はしない。冬になると、また音がします
3年目はようすを見ますが、音が鳴れば他社に調査をしてもらうと考えています
以前、賃貸に住んでいた時は隣人等の音は多少したが、このような音がすることはなかった。


【電話にて説明・回答】

おそらく、木材の乾燥状況と思えます。と説明
冬場、暖房を使用すると居室と外部の温度差ができ新築時によく起こる現象です
木材乾燥による音鳴りは2年位で直る場合が多いですが、数十年も同じ状況ですと構造に問題もある場合もあると説明
点検時にクロス等の補修(コーナーや壁天井の継ぎ目等)も行っていますので、電話での内容では構造体の問題ではないと思われる
と説明。

木造住宅は、構造材の種類により築後、乾燥状況も多少変わります。
もう一年様子を見て、音鳴りがするのであれば工務店に再度点検を申しでて、解決しないのであればご連絡してくださいと説明で終了

【P.S】

以前にもクロスのひび割れ等による構造体の調査等の相談もありましたが、構造体や材料品質に問題点があるのはごくわずかです

木材の製材はJAS(日本農林規格)規定により、国土交通省の指定材として含水率・等級指定等があり、住宅新築の構造材は集成材が90%以上を占めます。
賛否両論ありますが、乾燥状況や精度を考えると構造材は、現状集成材の使用が最も高いが、集成材も多種にわたりあるため工務店の集成材の材質・品質管理も必要にはなります。音に関する問題は、木造に限らず住居の永遠のテーマでもあり、防音効果の高い内装材も将来的には一般化するかもしれませんね。



  177           バルコニーの排水
【電話にて】

OO県のものですが。ご相談できますか?
十数年前、某ハウスメーカーで新築しました。(電話対応のため年数は正確ではありません)
建てた当初から様々な問題があったのですがその都度来ていただき解決はしています
最近気づきたことがあります

建物は木造2階建て、1階上に露出した(羽だし・オーバーハング状)バルコニーが巾900mm位x長さ2700mm位あります。
バルコニーの排水口はあるのですが、排水管が見あたらないのです。
バルコニーは壁外壁より巾900mm突出しているため真下の一階建物はありません。
排水口を覗いてみると排水管が1階和室の天井の方向に伸びて見えますが、和室の天井点検口から見るとありません
とすると、バルコニーの下端に排水管がないため 排水管は1階壁面内にあるか壁面まででストップしていると思われます
壁面は壁構造(合板)による建物で(すぐに、某ハウスメーカーと認識)、メーカーの方に来てもらいましたが問題はありませんとのことで、排水管がどこにあるかは詳しく説明されず説得されたまま帰られました。
現在和室等に雨漏りは入居からありませんが、強い雨の場合このバルコニーから雨水が流れてどこに行っているのかわかりません。排水管が壁外壁でストップしているか壁体内を流れているのではないかと思います。
検査等をしていただけるのでしょうか?

(電話での相談のため多少の内容が異なっているかもしれません)


【電話にて説明・回答】

某ハウスメーカーさんは、壁面体(躯体)を工場生産して現場で組み立てる工法です。
バルコニーはどのような壁面か詳細は不明ですが、外壁面は一体化し合板も工場生産で組み込んでいます
和室の天井上に排水管がなければ、壁内か外壁までの排水管経路と推測しますが、床下(和室)にも外壁側にも排水管が見あたらないとのことで、数十年前からの状況で漏れた形跡は見あたらないか少量の雨水のため発見ができないのか、現地に行かなければ判断できませんが、排水管がないのをそのままにしておくとは一般的には考えづらいと説明。
若い監督さんは、どこに排水管があるのか明確に説明せず、雨漏りがしていないを理由に問題がないと言うのであれば調査をもう一度することが早い解決となります。

こちらは、北海道のためお話内容では調査費より主張費のほうが高くつきそうで、お近くの建築士事務所協会・行政(市役所相談)に訪ねた方が良いかもしれませんと説明したが、どちらかに電話して20万近くかかると言われたそうで、内容が排水管だけの調査ならもう一度某メーカーに問いただす事をおすすめし、お近くの設備業者でもわかることでお聞きした方が安価で安心しますよと説明

(築十年以上経っているため、細かなことはメーカーさんにも言いづらくどこかに調査をしてくれる業者を探していた模様でした)

不都合等があれば再度ご連絡くださいと会話し終了



  178           建売住宅と注文住宅の違い
建売住宅と注文住宅では、建物の内装は変わらないと思うのですが中身はどれだけ違っているのかわかりません
新築は建売りも注文住宅も内装からでは同じように見えるのですが、工法や内装がどのように違うのかわかりません
ハウスメーカーさんを見ても建売りの内装はおとり、規格型の間取りは注文住宅と変わらないように感じます。
建売が建物価格が安くなるのは建物の内部に違いがあるのだと思いました。
実際、お話を聞くと建物内部は同じ仕様と説明ですが、価格の違いは内装と規格型と土地代金を合わせるため一棟あたりのコストを押さえることができるとのことですが、注文住宅とほぼ変わらなく思え建物の価格に違いがあるのはどうしてでしょうか?
建て売り住宅は、疑ってしまい注文住宅にしたいのですが、でも価格の手頃な建売りも考えようかとも思っています
(中略:本人の現住居状況)
安易なご質問ですが、ご返事していただけたら幸いと思いご参考にさせていただきます。


建売と注文住宅で、その会社やハウスメーカーでは躯体(構造体:建て方)での相違はあまりないと思います。
躯体(構造体)で違いがあるとすれば、広い空間や窓面積等が大きくなる等、建売と一目見てもわかる注文住宅であれば、00さんの言われるように躯体強度を上げるため構造在使用量・高材質強度や特注窓を用いるなどで価格差はできます。
二間(3600~3640mm)単位の住宅プランでは、建売も注文もハウスメーカーさんは同じと思われます。
躯体強度を上げる場合・大空間等になる場合はオプションとして価格高とはなります
建売が安くなるのは、規格型で一棟のコストでなく同じ建物を数十棟の同部材によるコスト低減と土地代を含めて価格を安く提供することができます。
お隣と似た建物をを好まない方は、間取り・設備・窓等を自由選択になり注文住宅の方向性となりますが、メーカーさんの建売りと注文が同じように思えるには選択巾が狭いことにあると思えます。

外壁・設備等にシステム化しすぎのため建売りも注文も同じに見えるのは、コスト管理と精度の均一によるもので、個性がなくなり同じ家のように見えます
メーカーによっては設備・外装等を自社工場等でオリジナルにすること等は、自社ブランドで理にかない差別化にもなりますが、注文住宅の色決め(限定商材)の選択だけでなく、建設会社のブランド住宅として、好みの家を考えた方が良いのではと思います。

建物の価格は注文の度合いで変わりますが、施工精度の均一化は躯体(構造体)のみ行う事で良しとし、外装材まで建売りと注文が同じであれば建売住宅でしかありません。建築には多種の業者があり、注文でお考えであれば色々な方々にお聞きして判断するのが良いのではと思います。

又、詳細的なご質問がありましたらメールでの回答が適切でない場合もありますので、電話にてご連絡ください



  179           用途変更の手続きについて
用途変更についておたずねします
40~50㎡位の雑貨・軽食店の開業の準備をしているところで物件を探しています
00区を、探しているのですがあまり気に入る物件は見あたりません。
(中略:望む物件内容の説明:弊社が不動産業者と思われている様子:賃貸物件:借家権権利金等はなし)
開業にあたり、飲食店も併用するので保健所の検査や消防法のことは理解できています
事務所を飲食店に用途変更する場合、100㎡以下の場合、建築確認申請は必要ないですが
賃貸物件を借りる場合の内装や建築基準法上気をつけることがあれば教えててください

内装も予算等もおおよその段階で場所の確保から物件を探しています。
宜しくお願いいたします。


飲食店ですので居抜き物件(前飲食店)ならスムーズでしょうが、事務所からですと少し大変ですね。
用途変更には、建築基準法100㎡以上の場合の確認申請だけで済むことだけとは限りません
又、累積で100㎡を超える場合も確認申請も必要になり既存建物の状況にも関係します。
事務所から飲食店の特殊建築物の用途変更として100を超える場合は確認申請が必要ですが、全体既存建物の履歴と不適合建物の場合等も、用途変更する店舗は100㎡未満でも現建築基準に最低限適合しなければなりません。
建物を拝見しなければ判断はしかねます。
50ですと確認申請は必要ありませんが、
用途により消防上構造、耐火性能、設備、避難経路等にも関連するため、後に消防法と建築基準法上による法違反もあり、物件扱う不動産屋さんにも確認した方が良いと思われます。
建築基準法上は確認申請提出がなくても法の遵守が基本となります。
既存建物の図面等や細かな事業内容がわかれば判断はできますが、規模的には問題点は少ないと思われます。

飲食店ですので、保健所等の検査の方を優先してお考えになった方が良いのではと思います。
物件が決まらない状況では、特殊建築物としての消防法上、排煙設備や火災報知器等設定等
収容人数により防災管理者も必要、規模が小さければ使用届書等、消防法上を事が先になりますね。

用途変更は、飲食店に限らず規模が大きくなるにつれて法規制は建築基準法以外の他法が複雑に絡んできます。
弊社で用途変更は、専門分野ではないですが大規模物件などの用途変更は、熟知している(地域性もあるため)設計士に依頼することや紹介することも可能です。

メール内容では、詳細的な説明ができませんので直接電話でご連絡ください。



  180           新築について
【電話にて】

新築を考えています
00市00区の築30年~40年位(電話で、かなり古いとのこと推定です)
現住宅、木造2階建て 構造 不明(木造在来工法と推測)
建て替え、4世帯(2LDK)、木造2階建て又はRC造3階建て
4世帯の内容は賃貸でなく親族の世帯で考えている。
親族構成は不明

3000万円位の価格でご相談
間取り仕様等はなく、敷地面積60坪、指定道路あり
用途地域 住居地域 容積200%と思われる
町内に賃貸4層の建物が多い。


【電話にて説明・回答】

新築、建替で4世帯で3000万円位でできますか?のご相談。
建築予定地(地域だけ把握)、敷地面積、構造予定をお聞きし、容積120坪限度と断定
4世帯?1世帯2LDK20坪前後(マンション世帯平均68m2)として共用部含め90坪位から瞬時に考案。
可能ではあるが、親族世帯の4世帯として考えると各世帯の要望等により2LDKの大きさと仕様が変わりますと説明
賃貸4世帯2LDKで3000万円は可能かと思えますが、親族等による4世帯ですと予算は不足かもしれませんと説明
詳細に4世帯主とお会いして考案しなければ予算設定は3000万円以内とは言い切れないと説明
6世帯ならどうですか?との質問に、賃貸ですかと話すと賃貸ではないと答える?
お会いして詳細な新築計画をお聞きしなければ3000万円以下にすることが正確な判断はできないと思われます。
(中略:親族の話)
6世帯は3階建てになりますけどコンクリート造でなければいけないのか(近所に8世帯4層のRC造賃貸物件があるらしい)との質問に木造3階建て6世帯も可能ではあると説明。多少の驚きがあり、RC造(コンクリート造)よりは安価になりますと概略説明
3000万円の建物は構造でどの位変わるのでしょうかの質問に、一概にはどの構造により安くなるとは言い切れないと説明
RC造よりは木造は一般的には安価になるが、仕様や材料・設備等により価格帯は変わります。
3000万円以下にするには手抜き工事になりますか?とのご質問に、建築業者により工法や経営方針により躯体(構造)材料の減らす会社や工法特徴など様々あり会社の見極めは重要ですと説明。すべてが手抜きとは言えず、詳細をお聞きしてからでないと予算の判断は電話口答ではしかねますと説明

その他敷地の間口・世帯関係・現況の建物等をお聞きし予算判定を機会を伺いましたが、もう一度親族と相談してご連絡致します。
電話応答は終了しました。

【P.S】
以前から、このようなメール・電話等もありホームページには掲載していませんでしたが、これからは初回メール・電話相談として掲載をします。実際、今までの相談の中で後日ご連絡頂くのはごくわずかです。
弊社から電話等をすることは、お会いする機会が設定できる時にはご連絡をさせていただく事にしていますので、勧誘等はありませんので安心してご相談してください)



  181           建物診断について
【電話にて】

OO市00区に00市から中古分譲マンションの購入予定
建物全体の診断は可能か、購入各部屋の診断も可能か?診断の金額についてのお問い合わせ
現況、不動産仲介業者により仮契約済みの模様
翌年2018年に購入入居予定
仲介業者による建物診断はない。重要事項説明による現状売買の予定
(引き渡しリフォーム済みや現入居者等の諸情報は、年末の30日電話で、携帯転送のためこちらは車内のため詳しい会話は
できないため、年明けに再度連絡していただくように説明)
築30年ほどで、特に設備に対する劣化を危惧している様子であり、建物購入内の検査だけでも



【電話にて説明・回答】

年末、私用にて会社から転送電話による車内での会話のため詳細的な話は年明け4日以降お願いしました
札幌に転入予定で、築30年位の分譲マンション購入予定ですが、建物に問題がないか心配の様子でもある
電話での会話の最初は建物総体(全体)の依頼をしてほしいとのことだが、本格的な建物全体調査となると、マンション管理組合や所有者等の合意の元しなければならず、購入物件内の調査は即可能ですと説明。
電話では、建物総体的なことが気になるみたいで、目視による全体共用部・経験内の範囲で説明することは可能ですが、機具等を使用する場合は管理組合等の承諾も必要になります。
又、購入物件の調査は仲介業者さんとのやりとりの内容や、現所有者の承諾のもと目視検査から行いますが、金額等につきましても、目視検査は低額で済みます。と説明
設備等の劣化を気にしている様子で、給排水設備、物件内目視検査であれば低額で済みますが、共用等の検査はは上記承諾も必要となり金額等も少しかかる場合もあります。
弊社は、住宅による建物診断が中心ですが、諸条件を把握できましたらマンション所有内部検査することは可能であり、購入場所、建物規模・築年数等・重要事項内容等の詳細的なことは、 規模や要望により目視検査で終わらない場合もありますと説明

【P.S】
こちらからご連絡は致しませんので、再度ご連絡ください



  182           建売住宅と注文住宅 2
ご返答ありがとうございます
(中略)
確かに、建売り住宅と注文住宅の外観での見分けがつきづらくなっていると思います
ホームページで外装材についてのご質問にお答えしていましたが、近頃のサイディングは同じでは、見分けがつかないのは最もなことで、素人目には個人設計・ハウスメーカー・工務店での分別があるようにも思います。設計事務所では鋼板が多く、ハウスメーカーではサイディング仕様が多いみたいですが、外装材についても、ホームページに乾式タイルをお薦めしていましたが、今の安価で外装材としてのお薦めは何ですか?
テラス等に使う木材と塗装も合わせてお薦めを教えて下さい。



2度目のご相談ですね。
個人趣味の範囲のお答えします。
サイディング(
窯業系・木質系・樹脂系・金属系等)は1980年頃から、左官外装から住宅外装の主流となり、当時は、安価で補修が少なく工期が短縮できる板状の外装材になりましたね。
近年の住宅の70%以上はサイディングで窯業系が多いことがわかります
材質はセメント系が多いですが、近年は耐候性やシーリング(目地材)の性能も高くなり、築10年以上は張替・塗装がなくてもメンテの必要性が少なくなってきましたが、00さんの言う通り前回同様に個性がなく建売・注文の見分けが付かなくなっていますね。

個人的には13mmの外壁材を使用すると建物が軽く見え15mm以上をお薦めしますが、建物強度的にも違いがあり多様な板材がありますが、メンテナンスフリーで考えるでしたら、外装材と床材は多少価格が高くても材質の差違を把握し、サイディングは親水性(汚れを流す)・耐候性(熱耐久性・紫外線・酸化防止等)を重要視することになるが、現況のサイディングのお薦めは一概には言えず親水性では、板材の加工物より乾式煉瓦タイル等は汚れ面では高い水準になり、長期間のメンテナンスフリーは可能と思われます。
以前にも外装材について回答しましたが基本的には変わっていません。
木質テラス等の塗装も保護材として、油性・水性塗装があるが、現況は木で(材質により異なるが)どの塗装剤・木の材質でも5年から10年の間に再塗装が必要視され、木の腐敗劣化を防ぐには本来キシラデトール・油性保護材では足りない部分もあります。
塗装膜を増やすのが長期的耐久性を保つことにもなるが、永久性となると話は変わります。
詳細的にメールでのご回答等は長文となり割愛させて頂きます。電話にてご連絡下さい

【P.S】
建売りと注文が同じようになるのは、近年の傾向として建築業者の規格型プランが多くなり、注文住宅における時間的ロスや合理性による利益確保によることが強く、建売住宅が近年多くなるのも安価な注文住宅に仕様が同等となり施主の要望を満たすことになるからです。ただ外壁等がどれも同じサイディングとガルバリウム鋼板では、建物価値も下がる。
建物の重みを見せるため、黒色等の流行しているが、どこか建物の安さを感じとり本当の重みがない。
建て売り住宅でも、もっと個性を生かすべき建築業者は知恵を絞るべきと弊社も含めて強く感じとれます。



  183           住宅、門塀について
門塀のことで相談いたします。

今住んでいる住宅が築30年以上経過し、住宅はリフォームを2度行っています
門塀も同時に2010年に直しましたが、3年ほど前から門塀の一部分が斜めに傾いてきています
近所の門塀を見ると傾いているお宅もありますが、我が家と同じ年数の門塀でも傾いていないお宅もあります。
地盤が悪いとか、業者さんの施工のしかた、地震の影響?など色々なことが考えられると思うのですが
我が家の住んでいるところは地盤も良いと言われていますが
傾いてしまうのはどのような原因で起こるのでしょうか。
どのような直し方が良いのでしょうか

門塀の写真を送付します。
(中略)
(8年前に直した時は知り合いの造園業者に頼みました)
写真を見てわかると思うのですが、向かって右側の門塀が傾いています。
左側は傾いていることはありません。
住所は、00市00区までしかお伝えできませんが、良い改善方法をお願いいたします。

ご返答、宜しくお願いいたします


門塀は、建物基礎と異なる面での注意を払わなければなりません
建物がある建築基準の基礎工事は、凍結深度(凍結ライン・札幌地盤面より-600mm)より下げることの規定より、地盤面から凍結深度以上に掘り地盤強度があれば、転圧(ランマー機等)・砕石・転圧・ベース基礎等の順に行い、建物全体の荷重に支えられる地耐力を確保します。
建物基礎下に多少の水脈があっても建物が傾かないのは、基礎の連結により建物全体の荷重を補うことになるからです
建物の構造や施工水準に関係なく起こることは建築には数多くあります。

建築基準では、凍結深度までしなければなりませんが、造園業による門塀は深さもない場合もあり、写真から門の長さが1.2M位、高さ1.3Mで一方向ですと、地盤の良い地域でも水が集まる場所であれば傾きやすくなります。
写真から、一度掘り返さなければ正確なことは言えませんが、一方向でなくコーナーL 字まで門を延ばし、水脈による弊害が高い場合は、暗渠(水の通り道の逃がす配管)を設置し雨水ますに逃がす方法と、門塀基礎のやり直しか否かは掘り返すことで程度の判断ができ解決すると考えます。

門塀が軽量で基礎長が短いため、少しの水脈や施工法により地盤の良い地域でも起こりやすいことになります



  184           コンクリートブロック造建物診断について
【電話にて】

コンクリートブロック造の既存建物の建物診断・耐震診断について尋ねてきました
木造・RC・S造既存建物の調査のマニュアルはあるが、コンクリートブロック造は明確なものは見当たらない
現況でのコンクリートブロック造の既存建物の診断マニュアルが存在しないが、どのように診断をしたらよいのか?
近い業種の方のようでしたが会社等は名乗りませんでしたので深くは言及せずお聞きした
(中略)
電話での会話では住宅規模でなく、おそらく古物件の大規模改修工事と思われるがコンクリートブロックの診断方法を探している様子でした。
話の中、混構造ではないかと思われましたが、コンクリートブロック造の診断方法だけを知りたい様子でありました。


【電話にて説明・回答】

実際、コンクリートブロック造は棟数的に少なくマニュアル化は、大規模の混構造では専門家等による建物検討から入ります。規模にもよりますが、コンクリートブロック造の住宅規模(2階建て等)ですと基準等から構造判断が容易と思われるが、混構造となると別問題となり建物規模・構造を拝見しないと判断はできない。
CB(コンクリートブロック造)における診断のガイドラインはRC(鉄筋コンクリート造)壁構造とほぼ同様だが、古物件の混構造・大規模改修はおそらく一筋縄でいかないと思い深くはこちらから言及はしませんでした。
CB(コンクリートブロック造)だけの詳細診断の経験している方々は少数と思われ、ガイドラインに沿う診断内容に良いのであれば、実施することできますが、規模等により専門分野の方々の協力も必要となります。

【P.S】
公共工事や学校等による古物件コンクリートブロック造の耐力検査等も行われていますが、コンクリートブロック造の民間大規模耐震改修等の建物診断に確立されたものがなく、ガイドライン(国土省)の構造ではRC造の変形となり混構造となると、経験則が不足のため一概に正しい方向性の検討は少数の見識では本来はできかねるところもあります。
耐震診断・建物診断は近年多くなりつつある業種でもあり、明確化されてない部分も多く、会社により診断内容異なる場合もあります。
不動産業・保険業による診断内容と、建設業との診断内容も住宅規模でも異なる場合もあり、施主は民間に頼む場合良く吟味して業者選択をすることをお薦め致します。弊社も、大規模診断のRC・S造等は各専門家との協議や協力業者との打ち合わせとなり、検査内容により通常の診断内容と金額等も変わりますのでご了承下さい。 参照 建物・耐震診断(Click)









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